2019泰禾集团、碧桂园如何向阳而生?

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发布时间:2019-01-17 12:28

2019泰禾集团、碧桂园如何向阳而生?

2019-01-17 10:12来源:蓝鲸财经央行/房地产/买房

原标题:2019泰禾集团、碧桂园如何向阳而生?

导 读

空手道,一种包含了踢、打、摔、拿、投、锁、绞、逆技、点穴等多种技术的武术形式,以手脚并用、近身击打为主要技巧。

过去一年里,面临政策高压,房企的日子不轻松。有的股权质押、有的高价发债,靠着手脚并用、花式翻新的融资方式,总算有惊无险的度过了2018年。

1月4日,央行下调金融机构存款准备金率1个百分点,这被认为利好房地产业,加之一些城市限购政策的松动,也让行业看到了春天。那么,2019年,房企将呈现何种走势呢?

作者:申小宗

来源:铑财研究院

碧桂园——房地产行业龙头企业,近日公布了2018年成绩单。

根据公告显示,2018年,碧桂园权益销售额达到5018.8亿元,同比大幅增长31.25%;实现权益销售面积5416万方,同比增长23.06%。

权益销售额和销售面积双双两位数增长,似乎可喜可贺。不过,一些不利苗头还是显的刺眼。

比如2018年12月权益销售金额121.4亿元,环比大幅下降了64.0%,拿地速度和规模也在下降,由高周转导致的房屋质量问题等等。

2019年开年,央行降准送出了利好礼包,行业气氛为之一振,大有冰河解封、春暖花开的先兆。只是,这种轻松气氛的持续度仍有待考量。房地产企业走势是否向好,还有很多不确定性。

高周转后遗症

如果把时间维度拉长,这种不确定性会显得更加清晰。遥想2015年,某河北房企喊出“只要房子卖出去,就是赚钱。”这种高周转逻辑,基于当时环京库存越来越高,且业内传言政策将严管环京房价。

只不过随后的2016年,却走出了一波暴涨行情。燕郊房价直奔三四万,翻了一倍不止。

行业走势难料,可见一斑。

这种难料的不确定性,在2018年表现的更加明显。房地产限购政策持续加强,融资渠道收紧,房企裁员不断发生,行业开始新的周期轮换,似乎证实了房地产行业“白银时代”的到来。

然而,事实真是这样吗?万科一面高喊着“活下去”一面大举拿地,98岁杭州老奶奶排队摇号买房,7万人抢千套房,买房的队伍排出了几公里,行业过千亿销售额企业由2017年的17家增加到19家……这些积极信号,似乎打破了房地产行业不景气的论调。

在这种复杂形势下,龙头大哥碧桂园又有什么表现?

梳理路径,去繁入简即是高周转+拿地策略。看得出来,2018年的碧桂园,还在高速扩张,即使是出现了广受关注的房屋垮塌事件。

据碧桂园发布的数据显示,2018年前11个月碧桂园新增土地776宗,权益购地金额约为1871亿元,对比2017年同期的2662.9亿元权益购地金额下降约29.7%。

值得注意的是,2018年前11月1871亿元权益购地金额中,上半年占了1434亿元。也就是说,2018年下半年,碧桂园就少拿地了。

但综合全年来看,碧桂园依然是行业中拿地最猛的企业。统计数据显示,2018其新增土地建面12940万平方米、新增土地价值3149.5亿元,超过恒大、万科位列行业第一。

业内人士指出,拿地、扩张自然考验碧桂园的资金实力。而高周转可以维持现金流,帮助碧桂园实现眼前的高收入。同时,也留下了最大后遗症——房屋质量问题的集中涌现。这也注定碧桂园的2018年,麻烦事不少。

从网友的调侃中,可以看出一二——某网友在提到碧桂园房屋质量时,将碧桂园的广告语“给你一个五星级的家”,调侃成了“给你一个五星期的家”。

碧桂园贴吧里,网友“星中树”吐槽说:“想问一下,碧桂园对房子的质量不知道是怎么控制的,有没有质控这一块?如果有的话,怎么会有这么多关于垂直度、阴阳角、梁大小头、房门关不住、密封条掉、卫生间无放坡、真石漆交叉污染、地板空鼓、地砖质量差等问题,在我内心中,一个大公司不会出现这个问题的,真的不敢相信。”

网友“风轻云蛋”回复说:“这都不错了,房子没踏(塌)就好。”

网友“布偶猫回复说:“碧桂园也敢买,厉害了,不过其实可以了,前段时间听说它们总部都出问题砸到员工了,人家对内对外也算一视同仁了-_-||”

网友“海风吹”回复说:“常看新闻就不会被坑了”

网友的智慧、经历都是无限精彩的。对于买了碧桂园房子的网友来说,似乎更是恰当。不断爆出的“张家口碧桂园地下室变鱼塘了”、“碧桂园宁波碧玥府销售的疯狂乱象”、“亳州碧桂园谁买谁后悔”等问题。从2017年初现苗头,到2018年集中爆发。

更极端的事情也发生了,比如房屋质量问题坍塌致死的事件。

据媒体报道,2018年7月26日深夜,安徽六安碧桂园·城市之光项目建筑工地发生坍塌,导致6死多伤。值得强调的是,这是继上海奉贤项目坍塌、杭州萧山项目坍塌后,碧桂园发生的第三场坍塌事故。

有碧桂园供应商透露,小区项目施工本来是6个月工期,让3个月必须干完,这或许就是碧桂园房屋质量问题不断出现的原因。

铑财观察发现,碧桂园因房屋质量导致口碑下降的时期,正是高周转策略实施的阶段。加快项目建设,加快销售实现去化,加快回笼现金过冬,也正是过去一年碧桂园的操作路径。龙头的示范效应,或者裹挟竞争影响,也成了行业不少房企解决现金流问题的选择之一。

这种追求速度、追求规模利润,而弱化房屋产品质量、品质的做法,无疑坏处更大,长期发展或带垮了企业、带坏了行业,也伤害了消费者、市场的信任信心,值得碧桂园及其当家人杨国强深思。

泰禾集团的四个关键词

成也萧何败也萧何,看来高周转利弊相存,如何拿捏使用程度、控制衍生风险值得考量。除此之外,还有其他手段吗?

新中式院落别墅的开山鼻祖——泰禾集团,没有采取碧桂园这种高周转策略,院子产品口碑一如往年,但在现金流上弄得个手忙脚乱。

2018年12月31日,《2018年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜发布,泰禾集团2018全年销售1303.4亿元,位列20位。

能够做到这一成绩,泰禾集团的做法更加激进,花了不小的代价。

用4个主题词,可以形容泰禾集团的2018年:股权质押殆尽、负债率高企、股价暴跌、管理层动荡。

泰禾集团多次进行股权质押,缓解资金压力。

据中国经济网统计,截至2018年12月26日,大股东泰禾投资集团有限公司持股60938万股全部质押,一致行动人叶荔持股14999万股全部质押,一致行动人黄敏质押1800万股,质押比例高达95.15%。

甚至为了融到更多的钱,泰禾集团不惜卖子公司和项目收益权。

2018年12月14日,泰禾集团公告称,将3家间接持有的子公司福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾的全部股权以6.35亿元的价格打包出售;二是将2017年拍得的北京市朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村 2902-29号地块的收益权转让给北京信托,以融资35亿元。

此外,泰禾集团还通过发公司债融资。

2018年1月17日,泰禾集团在境外完成总额4.25亿美元的债券发行,并在新加坡交易所挂牌票面年息分别为7.7875%和8.125%的债券;3月7日,泰禾集团发行2.3亿美元的债券;9月4日,“中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓系列资产支持专项计划”拟发行总额不超过50亿元,发行期数不超过4期,首期发行金额8.1亿元。

这种频繁发公司债的行为,推高了泰禾集团的负债率。数据显示,截至2018年3季度末,泰禾集团的总负债2052.44亿元,较年初增加了200亿。资产负债率84.78%,已逼近发改委划下的85%监管红线。

面对上述数据,资本市场的表现自然好不到哪去。股价暴跌,是泰禾集团另一个年度主题词。

泰禾集团董事长黄其森在2017年底接受采访时,预测2018年销售额能够达到2000亿,短短几日泰禾集团股价暴涨152%。后来,市场意识到黄其森可能牛皮吹破,股价一路走低,从2018年1月24日的高点,到12月27日收盘股价暴跌超65%,泰禾集团市值已不足200亿。

目前来看,泰禾集团没有完成2000亿目标,黄其森还陷入涉嫌信披违规的质疑声中。

种种不利因素一齐到来,导致泰禾集团的管理层也出现了动荡。

泰禾集团副总经理、财务总监罗俊,副总经理沈力男相继辞职,据知乎网友透露“2018年,泰禾M4(副总经理级)以上的高管离职人数,是102人。”

7月份,泰禾集团曝出裁员消息,据称裁员总体比例达30%,有的部门被裁得一个不剩。“从泰禾离职的员工,仅五百人的微信大群,就成立了三个。”

有知乎网友说:“裁员我没意见,但是明知道自己的财务状况不好,还继续招人,给人画饼,这就很恶心了。我是拒绝了好几家才选择泰禾,没想到还是失算了。”据他所说,目前泰禾集团也就工程和营销岗安全。

失败的共性与个性

梳理碧桂园与泰禾集团的一年表现,共性在于,在政策严管形势下,两者都在寻求资金解决之道。只不过,碧桂园采取的是高周转策略,泰禾集团因产品高端属性,再加上其他因素影响,一时无法高周转去化。

据知乎网友透露,过去几年,泰禾在广深区域投入了200亿拿地,可现在能入市销售的货值寥寥。比如泰禾以总价57亿元竞得深圳尖岗山“地王”,楼面价分别为五万多和七万多,如今这两块地仍未入市。

手中无项目销售,自然就无法为公司带来充沛的现金流,所以泰禾集团更多的是从资本市场上找钱,甚至裁员、紧缩业务节流。

碧桂园牺牲产品质量快速前进,获得了活下去的机会。2018年8月,碧桂园开始提质控速,显然已权衡出了品质口碑与活下去之间孰轻孰重,也释放出企业逐渐摆脱了不利因素的束缚。

相比之下,泰禾集团境况更为严峻。比如大股东质押股权问题,华创证券研究院王曦分析称,从数据上来看,泰禾集团的股权质押风险还是非常大的,同时也反映出目前在房地产降温的大背景下,前两年加杠杆的房地产企业日子的难过程度。

目前,黄其森及其一致行动人质押率接近100%。马上面临年报季,接受其股权质押的券商、银行等金融机构压力巨大。

同时,通过ABS、REITs、信托、私募、美元债、股份质押,泰禾集团把几乎所有的融资手段都使用了一遍。负债率仍然高企,现金流问题并没得到有效缓解。

两者的共性还有,为了摆脱单一主业依赖,双方都进行了多元化业务探索。只不过,碧桂园已经实现了产业裂变,而泰禾集团多元化业务似乎成了拖累。

2018年6月19日,碧桂园集团旗下碧桂园服务控股有限公司,正式于港交所挂牌上市,当时总市值达259亿元,目前总市值已达327亿元。

据了解,碧桂园服务的营收来源主要分为三块:物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务。

其中,主要依托住宅市场的物业管理服务是碧桂园服务的主要营收来源。未来会坚持在住宅服务领域发展,提升更多元化、智能化及信息化的管理水平,将会下功夫推动传统及现代的管理转型,带来更多盈利。

碧桂园服务在港上市,是碧桂园基于房地产产业链纵向多元化的一次成功尝试,其还瞄准了横向跨领域多元化。

2018年7月,碧桂园宣布进军机器人领域,进行高科技业务布局。随后的几个月以来,碧桂园旗下博智林机器人公司先后与清华大学、西湖大学合作,推进机器人业务。

碧桂园董事局主席杨国强说:“我们应该是一个高科技的企业,未来是科技创新改造和引领行业的时代。”

如今,碧桂园从房地产到商业超市、酒店、教育、交通等配套,再到现代农业,机器人等领域,已经铺就了产业链延伸之路,未来发展有诸多看点。

而泰禾集团的多元化,似乎并没有实现为主业输血,甚至自我造血能力也颇为不足。

据知乎网友透露,“黄老板这两年进军了院线、教育、养老和医疗行业。他号称教育要在几年内做到前三,院线赶超万达,养老公寓要在北京和上海各做一万套,医疗行业也要投五百亿甚至一千亿,做到中国最大。黄老板甚至一度想做中国第一家民营器官移植医院。

这么宏伟目标如此令人振奋,结果2018年,黄老板仅在北京通州的国际医院,一年就亏了三个小目标。他高薪挖来的医疗行业高管,也已经换了两三波人了。”

铑财以“贵公司2019年现金流压力预计能否得到缓解?贵公司多元化业务预计何时形成规模?2019年贵公司战略发展重点是什么?”等问题询问泰禾集团,截止发稿并未收到回复。

2019向阳而生?

如果说2018年房企生存呈现冰与火。那么,2019年开年央行降准,会为房地产行业带来哪些利好呢?部分城市限购松动,是否能挽救房企于水火?

1月4日晚间,中国人民银行网站消息,央行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点,其中,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点,同时2019年一季度到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。

业内人士分析认为,只要央行降准,都会在一定程度上对房地产市场形成利好。一方面,降准能够缓解房地产企业的资金压力;另一方面,对于购房者按揭贷款来说,也能够相对获得平稳的信贷价格。

易居研究院副院长杨红旭认为,此次降准虽属于定向支持,房地产业不在支持之列,但降准后银行可贷款额度增加,部分商业银行可加大个人房贷方面的贷款投放力度。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,央行全面降准后,房贷首付、利率或下降,激活买房需求,有助楼市复苏回暖。

不过,也有人认为央行降准对楼市积极影响有限。中国房地产经济同业联盟主席胡景晖分析认为,央行降准、释放8000亿元增量资金,不等于2019年房地产会触底反弹。

“该动作虽然在一定程度上会对房地产存在利好,但影响“间接且微弱”。其主要表现为,借力经济向好,来促进置业升级与居住改善。此次央行降准更倾向于扶持中小微企业和民营经济,初衷并不是刺激房市。

从根本上来讲,是为了能让2019年中国经济找到一个平稳发展的路径,重拾企稳向上的信心。

当前楼市下行、资金趋紧,问题不是银行资金流动性不足,而是企业信用不足;不是没钱放,而是不敢放。宏观经济形势下,如果就业率不能保证、居民可支配收入增长不能保障,那么房地产的各类居住需求也就不能释放。”胡景晖说。

多位分析人士认为,央行今年应该不止降准一次。多次降准,或能帮助房地产企业缓一口气。

而菏泽、广州、珠海、杭州、合肥近期放松了楼市调控政策,专家认为,在中央“房住不炒”定位和因城施策下,后续或将有更多的城市可望适度放宽限购、限售,这也将为房企带来好消息。

新经济常态下,中国经济转型升级意愿强烈。高质量发展的关键时刻,防控系统性风险就成了重中之重,这考验着房地产行业的集体智慧。有观点认为,万科高喊“活下去”,是因为有很多房企未来会“活不下去”。对于碧桂园、泰禾集团这种手握好牌、有深厚沉淀的龙头企业来说,是时候做出转变,探索一条新发展路径的时候了。

在铑财看来,要想向阳而生,除了精准多元化,主业房地产的策略贵在复杂形势下认清方向,在稳中求质量、在消费者口碑中求发展。一味追求利润速度、赌性上脑,或靠旁门左道取胜,都可能走上歧途甚至引发系统性风险。如何取舍,铑财将持续关注。返回搜狐,查看更多

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